Drohnenaufnahmen für Immobilien: was Maklerbüros wissen sollten

Ein Luftbild zeigt ein Grundstück so, wie kein Foto vom Gartenzaun aus kann: Zuschnitt, Nachbarschaft, Entfernung zur nächsten Straße, Dachzustand. Für Reihenhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke mit größerer Fläche ist das ein Blickwinkel, den ein Exposé sonst nicht liefert. Bevor ein Flug gebucht wird, lohnt sich aber ein Blick auf das, was vorher zu klären ist – rechtlich und organisatorisch.

Wo überhaupt geflogen werden darf

Drohnenflüge sind in Deutschland nicht generell erlaubt, sondern je nach Ort unterschiedlich eingeschränkt. Für Maklerbüros im Ruhrgebiet sind vor allem drei Fälle relevant:

Kontrollzonen um Flugplätze. Rund Flughäfen und Flugplätze gelten Kontrollzonen, in denen Drohnenflüge meldepflichtig oder genehmigungspflichtig sind. In Mülheim an der Ruhr liegt mit dem Flugplatz Essen/Mülheim ein solcher Platz, dessen Kontrollzone sich auf Teile der Stadt auswirkt – ein Objekt in der Nähe braucht also unter Umständen eine Abstimmung, bevor überhaupt geplant wird. Auch die Anflugbereiche von Düsseldorf und Dortmund reichen in einzelne Stadtteile des Ruhrgebiets hinein.

Wohngebiete. Über oder in unmittelbarer Nähe von Wohngrundstücken gelten zusätzliche Einschränkungen, insbesondere wenn Nachbargrundstücke betroffen sind, die nicht zum Auftrag gehören.

Menschenansammlungen. Über Menschenmengen darf grundsätzlich nicht geflogen werden – bei einer Immobilienaufnahme selten das Thema, aber relevant, wenn das Objekt an einer belebten Straße oder einem Marktplatz liegt.

Verbindliche Auskunft zu einem konkreten Standort gibt das Luftfahrt-Bundesamt, die geltenden Vorschriften stehen auf gesetze-im-internet.de. Wer vor Ort tätig ist, sollte diese Prüfung vor dem Termin einplanen, nicht danach.

Ein verbreiteter Irrtum

In vielen Ratgebern steht, gewerbliche Nutzung brauche automatisch eine besondere Betriebsgenehmigung. Das trifft es nicht genau: Die EU-Drohnenverordnung teilt Flüge nach Risiko ein – abhängig von Gewicht der Drohne, Flughöhe, Entfernung zu Personen und zum Piloten, Lage über besiedeltem oder unbesiedeltem Gebiet – und nicht danach, ob am Ende eine Rechnung gestellt wird. Ein privater Flug über einem Wohngebiet kann in eine höhere Risikokategorie fallen als ein gewerblicher Flug über freiem Feld. Was im Einzelfall gilt, hängt von der konkreten Situation ab und sollte im Zweifel beim Luftfahrt-Bundesamt geklärt werden.

Nachbarn, Mieterinnen und das Persönlichkeitsrecht

Ein Grundstück endet selten an einer unsichtbaren Linie, die eine Kamera respektiert. Bei Luftaufnahmen sind deshalb zwei Punkte zu klären, bevor der erste Flug startet:

• Nachbargrundstücke. Erkennbare Personen, Gärten, Terrassen oder Hausfassaden auf Nachbargrundstücken dürfen nicht einfach mitfotografiert werden. In der Praxis heißt das: Bildausschnitt und Flugroute werden so geplant, dass Nachbargrundstücke möglichst nicht oder nur am Rand im Bild sind.
• Mieterinnen und Mieter. Ist das Objekt vermietet, sollten die Bewohner vor dem Termin informiert sein – schon damit niemand überrascht aus dem Fenster schaut, wenn draußen eine Drohne steht. Sind Personen im Bild erkennbar, braucht es deren Einwilligung, bevor das Foto veröffentlicht wird.

Das lässt sich meist mit einer kurzen Absprache im Vorfeld lösen. Schwierig wird es, wenn diese Absprache erst nach dem Flug nachgeholt wird.

Wenn das Objekt in einer Kontrollzone liegt

Das bedeutet nicht automatisch, dass gar nicht geflogen werden darf. In vielen Fällen ist ein Flug innerhalb einer Kontrollzone möglich, wenn er vorher angemeldet oder abgestimmt wird – die genauen Regeln hängen vom jeweiligen Flugplatz und der Entfernung zum Objekt ab. Deshalb lohnt sich die Prüfung früh im Verkaufsprozess und nicht erst, wenn das Exposé schon terminiert ist. Liegt ein Objekt sehr nah an der Platzrunde, kann es sein, dass an diesem konkreten Standort kein Flug möglich ist – dann bleiben Aufnahmen vom Boden oder aus erhöhter Position, etwa von einem Nachbargebäude aus, sofern das mit den Eigentümern abgestimmt ist.

Jahreszeit und Wetter

Im Ruhrgebiet ist von Herbst bis Februar mit deutlich mehr bedecktem Himmel und früher Dämmerung zu rechnen als in den Sommermonaten. Das verändert nicht, ob ein Flug erlaubt ist, aber wie die Aufnahmen wirken: Ein Grundstück unter grauem Himmel am späten Nachmittag zeigt weniger als dieselbe Aufnahme im Vormittagslicht. Bei Objekten, die zeitnah vermarktet werden sollen, lohnt sich deshalb ein Zeitfenster von wenigen Tagen statt eines einzelnen fixen Termins, damit Wetter und Tageszeit passen.

Wie ein Termin abläuft

Für ein Maklerbüro sind vor allem drei Dinge im Vorfeld hilfreich:

1. Adresse und Grundstücksgrenzen möglichst genau, damit die Flugroute und die Prüfung der Kontrollzone vorbereitet werden können.
2. Kontakt zu aktuellen Bewohnern, falls das Objekt noch bewohnt oder vermietet ist.
3. Ein Zeitfenster mit Spielraum. Wind, Regen und tief stehende Sonne verändern, ob ein Flug an einem bestimmten Tag überhaupt sinnvoll ist. Ein fester Termin ohne Alternative erhöht das Risiko einer Verschiebung.

Am Tag selbst dauert der reine Flug meist deutlich kürzer als die Vorbereitung – Sichtprüfung der Umgebung, Kontrolle auf Personen im Flugbereich, Abstimmung der Perspektiven. Für ein einzelnes Objekt lässt sich das in der Regel mit einem Innentermin für Fotos oder ein Video-Exposé am selben Tag verbinden.

Was am Ende geliefert wird

Aus einem Termin entstehen üblicherweise Einzelbilder aus mehreren Perspektiven – Übersicht des Grundstücks, Dachansicht, Lage zur Nachbarschaft – sowie auf Wunsch kurze Videosequenzen für ein Exposé oder eine Objektseite. Für die Nutzung im Exposé, auf Portalen und in sozialen Netzwerken sollten Bildrechte vorher geklärt sein, damit die Aufnahmen ohne Nachfrage weiterverwendet werden können.

Reichweite ohne Übertreibung

Luftbilder ersetzen keine Innenaufnahmen und kein Exposé-Text. Sie liefern einen zusätzlichen Blickwinkel, der bei Objekten mit Grundstück, besonderer Lage oder Gewerbeflächen einen Unterschied macht – bei einer Eigentumswohnung im dritten Stock ohne Außenbereich dagegen wenig zusätzlichen Nutzen hat. Ob sich der Aufwand für ein konkretes Objekt lohnt, lässt sich am besten im Gespräch vorab einschätzen.

Vor dem Termin: kurze Abstimmung statt langer Ausschreibung

Standort, Kontrollzone, Nachbarsituation und gewünschte Bildauswahl klären wir vor jedem Flug in einem kurzen Vorgespräch – das spart am Termin selbst Zeit. Mehr zum Ablauf und zu den Aufnahmen selbst steht bei Drohnenaufnahmen & Luftbilder. Wer Innen- und Außenaufnahmen für ein Exposé zusammen plant, findet den Gesamtumfang unter Immobilienfotografie & Video-Exposé. Auch eine dazu passende Objektwebsite für ein einzelnes hochwertiges Objekt lässt sich einrichten. Für die Terminabstimmung und die Prüfung Ihres konkreten Standorts erreichen Sie uns über den Kontakt.